中国恒大鲸落的影响，体现在恒大物业报表上，还包括对后者多项业务产生冲击。

例如由于中国恒大失去正常经营能力，恒大物业原本意欲开展的小区增值服务家装美居、房屋租售等受阻，导致该业务毛利率下降了5个百分点。

物业管理服务方面，出于对部分回款存在不确定性的关联方业务调整了收入确认节奏，毛利率也从2021年的26.9%降低约7.8个百分点至19.1%。

至于非业主增值服务业务，过去是中国恒大以地产主业向恒大物业输送资源的主要渠道之一。通过向母公司提供案场服务、维保修服务等，恒大物业在2021年赚取了18.03亿元，但这项业务在2022年萎缩超过95%，收入跌至8810万元。

独立

恒大物业正情愿或不情愿地走上真正的独立之路。

上市前后，恒大物业曾尽力拓展第三方面积和业务。资料显示，2017年收入来自独立第三方的比例是55.8%，2020年3月增长至64.1%，2021年进一步提升为78.6%。

但恒大物业与母公司中国恒大之间，总是存在一种令人生疑的“暧昧”关系。

最明显的体现是“134亿元存款被占用”案：恒大物业约134亿元存款在2020年-2021年期间，作为向第三方提供质押的保证金，被相关银行强制执行，而质押涉及的贷款却透过第三方划转回流至恒大集团，用作一般营运。

相关的违规操作在2022年3月被曝光，最终导致中国恒大执行董事、行政总裁夏海钧，执行董事、首席财务官潘大荣，恒大集团执行总裁柯鹏辞职。事件引发市场轩然大波，恒大物业与中国恒大被认定存在严重的潜在内控问题。

如今恒大地产崩塌，恒大物业对母公司进行了快速风险切割。

为了一次性刮骨疗伤，恒大物业也分别在2021年、2022年计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“134亿元存款被占用”案中的占款，也被干脆计提，算入其他应收款项，因此未减弱利润表现。

不过恒大物业并未放弃对这134亿元强制执行款的追回。

据悉，中国恒大此前曾承诺将“以资抵债”，偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

具体业务方面，据年度报告，总收入层面目前恒大物业收入来自独立第三方的比例已达到98.8%。

规模增长方面，恒大物业未来或只能依靠第三方拓展。

资料显示，截至2022年，恒大物业第三方项目管理面积占总在管面积比例已提升至约30%，到约1.48亿平方米。公告显示，2022年内成功拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等多业态项目。

另据中国恒大最后一次披露，截至2021年6月30日，该公司仍拥有土地储备项目778个，总规划建筑面积2.14亿平方米。

只是这部分土储未来有多少能真正转化给恒大物业，仍是未知数。